Attraktive Bruttomietrendite von 6,57% – Renditeobjekt am Herforder Stiftberg mit Vollvermietung

Beschreibung

Dieses charmante Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1900 besteht aus sechs voll vermieteten Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 43 m² und 110 m² und bietet dadurch eine vielseitige Mieterstruktur sowie attraktive Renditechancen. Die Immobilie vereint historischen Charme mit gezielten Modernisierungen. Ein Umbau im Jahr 1992 erweiterte den Grundriss der Erdgeschosswohnungen im Haupthaus und Anbau und erhöhte so die Wohnqualität.

Das Gebäude ist mit einer weiß verputzten Fassade und zweifach verglasten Kunststofffenstern aus dem Jahr 1992 ausgestattet. Drei Gasthermen (Baujahre 1987, 1992 und 2009) sichern die Wärmeversorgung der Wohnungen, die zentral oder etagenweise beheizt werden. Auf dem 600 m² großen Grundstück stehen fünf Stellplätze zur Verfügung, die teilweise in der Miete enthalten sind.

Zwei der Wohnungen sind mit Gäste-WCs ausgestattet und zwei weitere verfügen über Badewanne und Dusche. Die Bodenbeläge bestehen aus Laminat, Vinyl und Fliesen, was eine pflegeleichte und zugleich robuste Ausstattung bietet. Die Wohnung im 1. OG des Anbaus verfügt über einen Balkon, während die Erdgeschosswohnung im Anbau eine Terrasse bietet. Ein großzügiger Nutzkeller schafft zusätzlichen Stauraum für die Mieter.

Alle sechs Wohnungen sind aktuell vermietet, ohne Mietrückstände oder schleppende Zahlungen. Vor jeder Neuvermietung wurden die Wohnungen renoviert (Tapeten, Streichen, Lackieren, Laminat), und bei den zum 1. Mai vermieteten Einheiten wurden die Bäder 2022 und 2023 erneuert.

Die Immobilie wurde vor etwa 30 Jahren mit einem Bauantrag umgebaut und grundsaniert. In diesem Zuge wurden Fenster, Elektro- und Sanitäranlagen erneuert. Auch das Dachgeschoss wurde gedämmt und ausgebaut; in den letzten drei Jahren wurden die meisten Dachfenster erneuert.

Ausstattung

Das Mehrfamilienhaus bietet eine strapazierfähige und pflegeleichte Ausstattung mit Laminat-, Vinyl- und Fliesenböden. Drei Gasthermen (Baujahre 1987, 1992 und 2009) versorgen das Gebäude flexibel über Zentral- oder Etagenheizung. Zweifach verglaste Kunststofffenster (1992) bieten Wärme- und Schallschutz.

Die sechs Wohnungen, mit Größen von 43 m² bis 110 m², bieten vielfältige Grundrisse. Im 2. Obergeschoss gibt es ein Gäste-WC, und zwei weitere Wohnungen verfügen über eine Badewanne, während vier Wohnungen nur eine Dusche haben. Die Erdgeschosswohnung im Anbau bietet eine Terrasse, die Wohnung im 1. Obergeschoss des Anbaus verfügt über einen Balkon. Fünf Stellplätze sowie ein Nutzkeller erweitern das Angebot. Fast alle Dachfenster wurden in den letzten Jahren erneuert.

Die Warmwasserbereitung erfolgt über eine Kombination aus Elektro-Durchlauferhitzern und Warmwasserspeichern. Drei Gasheizungen versorgen das Haupthaus und den Anbau; im 2. Obergeschoss wird das Warmwasser über die Gasheizung bereitgestellt. Zwei Durchlauferhitzer und beide Speicher wurden in den letzten zwei Jahren erneuert.

Sonstiges

Die Immobilie ist mit sechs Wohneinheiten voll vermietet und weist keine Mietrückstände auf. Die aktuelle monatliche Kaltmiete beläuft sich auf 2.846 €, was einer Jahresnettokaltmiete von 34.152 € entspricht. Ab Juli 2025 kann die monatliche Kaltmiete auf 3.285 € (p.A. 39.422€) angepasst werden, basierend auf dem aktuellen Mietspiegel für Herford – und das ohne weitere Renovierungsmaßnahmen.

Aufteilung der Wohneinheiten und Mieten

Erdgeschoss, Hauptgebäude – 95 m², aktuelle Kaltmiete: 540 € (Erhöhung um 20 % möglich ab 01.07.2025)
Erdgeschoss links, Anbau – 63 m², aktuelle Kaltmiete: 460 € (Erhöhung um 20 % möglich ab 01.05.2025)
Erdgeschoss rechts, Anbau – 54 m², aktuelle Kaltmiete: 380 € (Erhöhung um 20 % möglich ab 01.07.2025)
1. Obergeschoss, Hauptgebäude – 94 m², aktuelle Kaltmiete: 456 € (Erhöhung um 20 % möglich ab 01.07.2025)
1. Obergeschoss, Anbau – 43 m², aktuelle Kaltmiete: 360 € (Erhöhung um 20 % möglich ab 01.05.2025)
2. Obergeschoss/Dachgeschoss – 110 m², aktuelle Kaltmiete: 650

Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor liegt bei 15,23 auf Basis der aktuellen Jahresnettokaltmiete. Diese Kennzahl verdeutlicht die Attraktivität des Objekts als langfristige Anlage.

Bruttomietrendite

Mit einem Kaufpreis von 520.000 € und den derzeitigen Mieteinnahmen ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,57 %, was eine solide Grundlage für Ihre Investition darstellt.

Quadratmeterpreis

Der Kaufpreis von 520.000 € auf eine Wohnfläche von ca. 459 m² ergibt einen Quadratmeterpreis von 1.133 €/m², was das Objekt in der derzeitigen Marktsituation äußerst wettbewerbsfähig macht.

Entwicklungspotenzial

Die Wohnungen der Immobilie sind derzeit nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt, was zusätzliches Potenzial für eine Wertsteigerung und Flexibilität bei der zukünftigen Verwertung bietet. Eine mögliche Teilung in separate Eigentumseinheiten könnte das Objekt auch für Einzelkäufer interessant machen und die Renditechancen langfristig erhöhen.