Attraktive Bruttomietrendite von 6,57% – Vollvermietetes Renditeobjekt am Herforder Stiftberg

Beschreibung

Dieses charmante Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1900 beherbergt sechs vollständig vermietete Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 43 m² und 110 m², was eine vielfältige Mieterstruktur und attraktive Renditechancen bietet. Die Immobilie kombiniert historischen Charme mit gezielten Modernisierungen. Ein Umbau im Jahr 1992 erweiterte den Grundriss der Erdgeschosswohnungen im Haupthaus und Anbau, was die Wohnqualität erheblich steigerte.

Das Gebäude präsentiert sich mit einer weiß verputzten Fassade und zweifach verglasten Kunststofffenstern aus dem Jahr 1992. Drei Gasthermen (Baujahre 1987, 1992 und 2009) gewährleisten die Wärmeversorgung der Wohnungen, die sowohl zentral als auch etagenweise beheizt werden. Auf dem 600 m² großen Grundstück stehen fünf Stellplätze zur Verfügung, von denen einige in der Miete enthalten sind.

Zwei der Wohnungen sind mit Gäste-WCs ausgestattet, während zwei weitere über eine Badewanne und Dusche verfügen. Die Bodenbeläge aus Laminat, Vinyl und Fliesen bieten eine pflegeleichte und robuste Ausstattung. Die Wohnung im 1. Obergeschoss des Anbaus verfügt über einen Balkon, während die Erdgeschosswohnung im Anbau mit einer Terrasse ausgestattet ist. Ein großzügiger Nutzkeller bietet den Mietern zusätzlichen Stauraum.

Alle sechs Wohnungen sind aktuell vermietet, ohne Mietrückstände oder Zahlungsverzögerungen. Vor jeder Neuvermietung wurden die Wohnungen renoviert (Tapeten, Streichen, Lackieren, Laminat), und die Bäder der Einheiten, die zum 1. Mai vermietet wurden, wurden 2022 und 2023 erneuert.

Die Immobilie wurde vor etwa 30 Jahren umgebaut und grundsaniert. In diesem Rahmen wurden die Fenster sowie die Elektro- und Sanitäranlagen erneuert. Auch das Dachgeschoss wurde gedämmt und ausgebaut, und in den letzten drei Jahren wurden die meisten Dachfenster erneuert.

Ausstattung

Das Mehrfamilienhaus ist mit strapazierfähigen und pflegeleichten Laminat-, Vinyl- und Fliesenböden ausgestattet. Die Wärmeversorgung erfolgt flexibel über drei Gasthermen (Baujahre 1987, 1992 und 2009), die sowohl zentral als auch etagenweise heizen. Zweifach verglaste Kunststofffenster aus dem Jahr 1992 bieten zusätzlichen Wärme- und Schallschutz.

Die sechs Wohneinheiten, die Wohnflächen von 43 m² bis 110 m² umfassen, zeichnen sich durch vielseitige Grundrisse aus. Im 2. Obergeschoss ist ein Gäste-WC vorhanden, und zwei weitere Wohnungen verfügen über eine Badewanne, während vier Wohnungen nur mit einer Dusche ausgestattet sind. Die Erdgeschosswohnung im Anbau bietet eine Terrasse, und die Einheit im 1. Obergeschoss des Anbaus besitzt einen Balkon. Zusätzlich stehen fünf Stellplätze sowie ein geräumiger Nutzkeller zur Verfügung. Die meisten Dachfenster wurden in den letzten Jahren erneuert.

Die Warmwasserversorgung erfolgt durch eine Kombination aus Elektro-Durchlauferhitzern und Warmwasserspeichern. Die Gasheizungen versorgen das Haupthaus und den Anbau, wobei das Warmwasser im 2. Obergeschoss über die Gastherme bereitgestellt wird. Zwei Durchlauferhitzer und beide Warmwasserspeicher wurden innerhalb der letzten zwei Jahre modernisiert.

Sonstiges

Die voll vermietete Immobilie umfasst sechs Wohneinheiten und weist keinerlei Mietrückstände auf. Die monatliche Kaltmiete beträgt aktuell 2.846 €, was einer Jahresnettokaltmiete von 34.152 € entspricht. Ab Juli 2025 ist eine Anhebung der monatlichen Miete auf 3.285 € (jährlich 39.422 €) möglich, basierend auf dem aktuellen Mietspiegel für Herford und ohne erforderliche Renovierungen.

Aufteilung der Wohneinheiten und Mieten

Erdgeschoss, Hauptgebäude – 95 m², Kaltmiete: 540 € (Erhöhung um 20 % ab 01.07.2025 möglich)
Erdgeschoss links, Anbau – 63 m², Kaltmiete: 460 € (Erhöhung um 20 % ab 01.05.2025 möglich)
Erdgeschoss rechts, Anbau – 54 m², Kaltmiete: 380 € (Erhöhung um 20 % ab 01.07.2025 möglich)
1. Obergeschoss, Hauptgebäude – 94 m², Kaltmiete: 456 € (Erhöhung um 20 % ab 01.07.2025 möglich)
1. Obergeschoss, Anbau – 43 m², Kaltmiete: 360 € (Erhöhung um 20 % ab 01.05.2025 möglich)
2. Obergeschoss/Dachgeschoss – 110 m², Kaltmiete: 650 €
Kaufpreisfaktor

Mit einem Kaufpreisfaktor von 15,23 auf Basis der aktuellen Jahresnettokaltmiete zeigt das Objekt eine attraktive Rentabilität als langfristige Anlage.

Bruttomietrendite

Bei einem Kaufpreis von 520.000 € und den derzeitigen Mieteinnahmen ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,57 %, was eine solide Investitionsbasis darstellt.

Quadratmeterpreis

Der Kaufpreis von 520.000 € bei einer Wohnfläche von ca. 459 m² ergibt einen Quadratmeterpreis von 1.133 €/m², was das Objekt im aktuellen Marktumfeld äußerst wettbewerbsfähig macht.

Entwicklungspotenzial

Die Wohnungen sind derzeit nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt, was zukünftiges Potenzial für Wertsteigerung und flexible Verwertung eröffnet. Eine mögliche Teilung in separate Eigentumseinheiten könnte das Objekt für Einzelkäufer interessant machen und die Renditechancen langfristig steigern.