Investmentchance in Herford: MFH mit Mietsteigerungspotenzial & Entwicklungsperspektive

Beschreibung

Zum Verkauf steht ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1935 in gewachsener Wohnlage von Herford.

Die Immobilie befindet sich auf einem großzügigen Grundstück mit ca. 987 m² und umfasst insgesamt fünf Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von rund 300 m².

Die Wohnungen verfügen jeweils über ca. 60 m² Wohnfläche und bieten funktionale, gut vermietbare Grundrisse mit klarer Raumstruktur. Diese Wohnungsgrößen sprechen eine breite Zielgruppe an, insbesondere Singles, Paare sowie Berufspendler und gewährleisten eine nachhaltige Vermietbarkeit.

Die aktuelle Vermietungssituation stellt sich wie folgt dar:
EG links, ca. 60 m² – 280 € Kaltmiete – vermietet seit 01.10.2020
EG rechts, ca. 60 m² – 285 € Kaltmiete – vermietet seit 01.07.2010
OG links, ca. 60 m² – 300 € Kaltmiete – vermietet seit 01.06.2025
OG rechts, ca. 60 m² – 300 € Kaltmiete – vermietet seit 01.12.2023
DG rechts, ca. 60 m² – derzeit leerstehend

Die aktuellen monatlichen IST-Mieteinnahmen aus den vier vermieteten Einheiten betragen 1.165 € (13.980 € p. a.). Die durchschnittliche Bestandsmiete liegt damit deutlich unter dem marktüblichen Niveau vergleichbarer Wohnungsgrößen in Herford.

Der Leerstand im Dachgeschoss eröffnet dem Erwerber die Möglichkeit einer gezielten Modernisierung und anschließenden Neuvermietung zu marktkonformen Konditionen. In Verbindung mit perspektivischen Anpassungen im Bestand ergibt sich hier ein klar nachvollziehbares Wertsteigerungspotenzial.

Das Objekt eignet sich somit sowohl für Kapitalanleger mit Fokus auf langfristige Bestandshaltung als auch für Investoren mit strategischem Entwicklungsansatz.

Ausstattung

Das Gebäude entspricht in seiner baulichen Struktur dem Charakter eines klassischen Mehrfamilienhauses der 1930er Jahre. Die Grundsubstanz ist solide, die Gebäudestruktur klar gegliedert.

Die Beheizung erfolgt über separate Gas-Etagenheizungen je Wohneinheit.

Die Kellerdecke wurde bereits gedämmt. Die übrige Gebäudehülle entspricht weitgehend dem Baualtersstandard. Der Energiekennwert beträgt 191,3 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse E.

Die Ausstattungsstandards der Wohnungen sind gewachsen und bieten Raum für sukzessive Modernisierungsmaßnahmen.

Die leerstehende Dachgeschosswohnung ermöglicht eine unmittelbare Aufwertung und individuelle Neugestaltung.

Hierdurch kann eine nachhaltige Mietanpassung realisiert werden.

Die einheitliche Wohnungsgröße von ca. 60 m² pro Einheit ist aus Investorensicht vorteilhaft, da Modernisierungs- und Vermietungskonzepte standardisiert umgesetzt werden können.

Sonstiges

Die aktuelle Jahresnettokaltmiete (IST) beträgt derzeit ca. 13.980 € p.a. und liegt damit auf einem durchschnittlichen Mietniveau von ca. 4,85 €/m². Dieses Niveau bewegt sich deutlich unterhalb der aktuell erzielbaren Marktmieten für vergleichbare Wohnungsgrößen in Herford.

Unter Berücksichtigung einer moderaten Anpassung an das Marktniveau sowie der Neuvermietung der derzeit leerstehenden Einheit ergibt sich eine potenzielle Jahresnettokaltmiete (SOLL) von ca. 23.400 € bis 26.100 € p.a., entsprechend einer durchschnittlichen Zielmiete von ca. 6,50 €/m² bis 7,25 €/m².

Hieraus ergibt sich ein signifikantes Mietsteigerungspotenzial sowohl durch kurzfristige Maßnahmen (Neuvermietung) als auch durch eine sukzessive Anpassung im Bestand.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, den aktuell nicht ausgebauten Dachbodenbereich weitergehend zu prüfen. Vorbehaltlich baurechtlicher Genehmigungen und technischer Umsetzbarkeit könnte hier zusätzlicher Wohnraum geschaffen und somit weiteres Ertragspotenzial realisiert werden.
E
rgänzend kann die Erstellung eines sogenannten Restwertgutachtens in Betracht gezogen werden. Dieses kann, in Abstimmung mit dem steuerlichen Berater, gegebenenfalls zusätzliche steuerliche Vorteile im Rahmen der Abschreibung eröffnen und somit die Wirtschaftlichkeit des Investments weiter verbessern.

Alle Angaben beruhen auf den derzeit vorliegenden Informationen.
Eine detaillierte Prüfung, insbesondere in technischer, rechtlicher und steuerlicher Hinsicht, bleibt dem Käufer vorbehalten.