Altbau mit Seele – Dreifamilienhaus mit Charme und Perspektive

Beschreibung

Dieses charmante Dreifamilienhaus aus dem Jahr 1911 erzählt eine Geschichte, von Beständigkeit, Charakter und einem Zuhause, das mitgewachsen ist.
Seine klassische Fassade, die ruhige Lage in einer gewachsenen Wohnstraße und die großzügige Raumstruktur machen es zu einem Ort, an dem sich Vergangenheit und Zukunft auf besondere Weise begegnen.

Auf ca. 412 m² Wohnfläche, verteilt auf drei abgeschlossene Einheiten, eröffnet sich ein seltenes Spektrum an Nutzungsmöglichkeiten: Ob als Investition mit starker Mietrendite, als Mehrgenerationenhaus oder als Kombination aus Wohnen und Vermieten, dieses Objekt passt sich seinen Bewohnern an, nicht umgekehrt.

Schon beim Eintreten spürt man die besondere Ausstrahlung. Das Erdgeschoss empfängt mit einer klassischen Raumstruktur, altbautypischen Deckenhöhen und einem lichtdurchfluteten Wintergarten, der den Wohnbereich in den Garten erweitert, ein Ort der Ruhe mit Blick ins Grüne.

Im Obergeschoss wiederholt sich der großzügige Grundriss, ergänzt durch einen straßenseitigen Balkon, einen Gartenbalkon und einen stilvollen Kaminofen, der dem Raum in der kalten Jahreszeit eine besondere Atmosphäre verleiht.

Das Dachgeschoss mit rund 100 m² Wohnfläche bietet fünf flexibel nutzbare Zimmer, ideal als eigenständige Wohnung, Homeoffice, Atelier oder Gästebereich.

Was dieses Haus besonders macht, ist nicht nur seine Größe oder Substanz, es ist die spürbare Lebendigkeit, die gewachsene Identität, die in jeder Etage mitschwingt. Hier wurde gelebt, gestaltet, erhalten und gleichzeitig Raum gelassen für neue Ideen.
Ein Haus, das nicht nur Platz schafft, sondern Perspektiven, für Menschen, die Altbau lieben und Möglichkeiten schätzen.

Ausstattung

Die Immobilie wurde im Laufe der Jahre mit Bedacht instand gehalten und in allen wesentlichen Bereichen modernisiert, stets mit dem Ziel, den authentischen Altbaucharme zu bewahren und gleichzeitig zeitgemäßen Wohnkomfort zu ermöglichen.

Jede der drei Wohneinheiten ist eigenständig gestaltet, vollständig nutzbar und verfügt über separate Versorgungszähler.
Die Raumgrößen liegen bei ca. 154 m² im Erdgeschoss, ca. 158 m² im Obergeschoss und ca. 100 m² im Dachgeschoss, alle Einheiten bieten eine klare, funktionale Aufteilung und ein angenehmes Maß an Tageslicht.

Die Beheizung erfolgt über zwei Gasthermen aus dem Jahr 1992, die zuverlässig alle drei Wohneinheiten versorgen. In den Jahren 2007 bis 2011 wurden die Badezimmer umfassend modernisiert, inklusive Austausch der wasserführenden Leitungen.
Auch die Elektroinstallation wurde um das Jahr 2000 überarbeitet.

Bei den Fenstern handelt es sich überwiegend um hochwertige Holzrahmen mit zweifacher Verglasung, passend zum Charakter des Hauses.
Einzelne Elemente, wie etwa im Treppenhaus, sind noch einfach verglast und unterstreichen den ursprünglichen Stil des Gebäudes auf charmante Weise.

Der Kaminofen im Obergeschoss sorgt zusätzlich für wohlige Wärme an kalten Tagen, während der Wintergarten im Erdgeschoss als geschützter Rückzugsort mit Blick ins Grüne dient.

Ein klassisch gemauerter Keller bietet funktionalen Stauraum und eine gute Ergänzung zum Wohnraum.
Der Dachgeschossausbau erfolgte im Jahr 1996, der gartenseitige Balkon wurde 2002 ergänzt.

Besonders markant ist das stilprägende Walmdach mit ausladendem Dachüberstand, ein architektonisches Detail, das dem Gebäude seine unverwechselbare Silhouette verleiht.
Das Grundstück misst ca. 596 m², überschaubar in der Pflege, aber mit ausreichend Potenzial für individuelle Gartenideen oder gemütliche Außenbereiche.

Sonstiges

Das Objekt ist derzeit teilvermietet.

Die Wohnung im Erdgeschoss erzielt eine monatliche Kaltmiete von 800 €, das Dachgeschoss ist aktuell für 350 € kalt vermietet.
Die großzügige Einheit im Obergeschoss wird gegenwärtig von der Eigentümerin selbst bewohnt.
Eine flexible Übergabe, sei es freigestellt oder im Rahmen eines neu zu definierenden Mietverhältnisses, kann nach individueller Absprache gestaltet werden.

Insgesamt ergibt sich damit aktuell eine Jahresnettokaltmiete von 13.800 € (entspricht monatlich 1.150 €).
Ausgehend von einem marktgerechten Mietniveau von ca. 9 €/m² ist bei Vollvermietung aller drei Wohneinheiten ein monatlicher Ertrag von rund 3.708 € realistisch. Das entspricht einer Jahresmieteinnahme von ca. 44.496 €.
Die daraus resultierende potenzielle Brutto-Mietrendite liegt bei etwa 8,57 %, ein äußerst attraktiver Wert im Vergleich zu vielen Neubauten oder umfassend sanierten Objekten, die häufig deutlich unter dieser Schwelle liegen.

Ein zusätzlicher Hebel für Kapitalanleger:
Über ein Restwertgutachten kann die AfA-Basis (Abschreibung) deutlich optimiert werden, was die tatsächliche Rendite erheblich verbessert und steuerlich gezielte Vorteile eröffnet.

In Summe bietet das Objekt:
- Sofortige Einnahmen aus Vermietung
- Langfristiges Wertsteigerungspotenzial
- Individuell anpassbare Nutzungskonzepte
- Steuerlich attraktive Rahmenbedingungen

Ein solides Fundament für eine nachhaltige Investmentstrategie.